Thị trường căn hộ Tp.HCM tiếp tục ghi nhận cải thiện giao dịch theo hướng tích cực. Nhờ chính sách bán hàng “mạnh tay” để kết thúc giỏ hàng từ phía chủ đầu tư, một số dự án căn hộ tại Tp.HCM đang có tốc độ giao dịch khả quan trong quý 2/2024.

Báo cáo thị trường bất động sản tháng 5/2024 của DXS- FERI chỉ ra, tỉ lệ hấp thụ bình quân trên nguồn cung mới tăng mạnh so với cùng kì, đạt mức bình quân 58-62%. Việc tăng trưởng này đến từ nguồn cung mới tương đối khan hiếm, đến từ các dự án có vị trí đẹp, thanh khoản cao. Cùng với đó là các dự án sau khi mở bán vẫn tiếp tục công bố chính sách bán hàng ưu đãi mới đã đẩy nhanh tốc độ tiêu thị rổ hàng.

Đại diện đơn vị này nhấn mạnh, thị trường căn hộ Tp.HCM tiếp tục ghi nhận cải thiện giao dịch theo hướng tích cực. Khách hàng có năng lực tài chính tốt nhanh chóng đưa ra quyết định mua khi có sản phẩm phù hợp, kể cả một số dự án có mức giá bán khá cao.

Nguồn cung và sức cầu căn hộ Tp.HCM 2 tháng gần đây khả quan hơn so với năm 2023 và các tháng đầu năm 2024. Nguồn: DKRA Group

Báo cáo thị trường căn hộ  nhất của DKRA Việt Nam cũng cho thấy, cả nguồn cung mới và sức cầu căn hộ Tp.HCM và 4 tỉnh phụ cận đã có dấu hiệu tăng nhịp. Trong đó nguồn cung tăng gấp 3,4 lần so với cùng kì năm 2023. Nguồn cầu tháng 4 và 5/2024 "bật tăng" so với tháng 1 tháng 2 năm 2024 cũng như thời điểm năm 2023. Theo đơn vị này, trong quý đầu năm 2024, giá bán sơ cấp căn hộ Tp.HCM tăng nhẹ. Mặc dù giá bất động sản sơ cấp không giảm, nhưng bù vào đó, người mua được hưởng nhiều chính sách từ phía chủ đầu tư khi thị trường khó khăn thanh khoản.

Điều này đã kích thích được nhu cầu sở hữu nhà ở. Chưa kể, tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội mua nhà với giá và chính sách tốt đang giúp một số dự án “cán đích” giao dịch thành công kể từ đầu năm đến nay. Mới đây, ghi nhận giỏ hàng tại dự án căn hộ Akari City thuộc khu Tây Tp.HCM của Nam Long nhận thấy, căn hộ giao dịch đều và bắt đầu vơi dần sản phẩm sau mỗi đợt chủ đầu tư công bố. Với việc chủ đầu tư liên tục cập nhật chính sách bán hàng “mạnh tay” đã giúp dự án thu hút dòng tiền của người mua ở thực. Cụ thể, hiện khách hàng chỉ cần vốn tự có 30% giá trị căn hộ, ngân hàng cho vay hạn mức 70%, không trả lãi suất trong 18 tháng, ân hạn nợ gốc 24 tháng, ưu đãi thêm 18 triệu đồng. Với 50 booking sớm nhất sẽ được chủ đầu tư ưu đãi thêm 50 triệu đồng. Ngoài ra, khách mua thanh toán nhanh sẽ được chiết khấu 10%. Đây đều là các chính sách mà chủ đầu tư linh hoạt thay đổi theo từng giai đoạn thị trường khiến sức cầu ghi nhận khả quan. 
 

Tương tự, ở dự án căn hộ hoàn thiện Flora Panorama (thuộc Mizuki Park), chủ đầu tư này cũng đưa ra chính sách gây chú ý đối với quỹ căn cuối cùng trong dự án. Theo đó, căn hộ mức giá từ 3,8 tỷ/căn 2 phòng ngủ, 2 WC, ngân hàng sẽ cho vay hạn mức đến 70% giá trị căn hộ. Người mua không trả gốc trong 2 năm, chỉ trả lãi suất cố định 1%/ năm trong 24 tháng - tương đương 2.1 triệu đồng/tháng. Chưa kể, trong trường hợp khách hàng không vay sẽ được ưu đãi lên đến 540 triệu đồng và tặng thêm gói ưu đãi 140 triệu đồng dành cho khách hàng nhận nhà trước 25/6/2024. Nhờ chính sách này mà sau một thời gian ngắn công bố, tỉ lệ giao dịch căn hộ tại dự án tích cực. Số lượng căn còn lại trong giỏ hàng khiêm tốn. Theo ghi nhận, thị trường căn hộ tại Tp.HCM đang có những “điểm sáng” đáng chú ý.

Sau hiện tượng nóng sốt căn hộ cục bộ tại Hà Nội có dấu hiệu hạ nhiệt thì thị trường Tp.HCM ghi nhận những biến động mới về thanh khoản. Mặc dù sức cầu chưa bùng nổ nhưng giao dịch tăng dần, dự án mở bán vơi dần sản phẩm cho thấy, nhu cầu là hiện hữu. Chính sách bán hàng được chủ đầu tư cập nhật liên tục đã phát huy tác dụng ở giai đoạn này. Việc người mua ra quyết định nhanh đã giúp thanh khoản các dự án cải thiện sau khoảng thời gian thăm dò thị trường. Các dự án căn hộ ở ngưỡng giá hợp lý trên dưới 50 triệu đồng mỗi m2 tại Tp.HCM vẫn có giao dịch khá đều. Mức giá cao hơn chậm nhịp, tùy vào từng dự án và tùy vào chính sách bán hàng đưa ra từ phía chủ đầu tư. Mới đây, khi ngồi với một Giám đốc sàn giao dịch bất động sản, vị này chia sẻ, sức cầu căn hộ hiện tại dù chưa đột phá nhưng sự quan tâm của người mua đã tăng đáng kể so với giữa năm 2023. Điều này thể hiện qua số lượng khách hàng (bao gồm cả khách vãng lai) đổ về sàn xem và nghe tư vấn dự án tăng rõ rệt.
 

Trong đó, không chỉ mua ở mà tỉ lệ người mua với mục đích đầu tư cho thuê cũng khá tốt, nhất là ở các dự án bước vào giai đoạn bàn giao, hoàn thiện. Điều này thể hiện, nhu cầu tìm kiếm bất động sản phù hợp với tài chính và nhu cầu vẫn âm thầm diễn ra trên thị trường. Có chăng, tâm lý chờ đợi mức giá và chính sách tốt hơn từ chủ đầu tư vẫn còn. "Với nhà đầu tư, họ vẫn kì vọng ưu đãi thật sự nổi trội từ phía chủ đầu tư và cả phía sàn để có được mức lợi nhuận tốt nhất khi thị trường bước vào "điểm rơi" phục hồi. Chính sách chiết khấu trực tiếp vào giá bán được nhà đầu tư ưu tiên. Còn người mua thực có dòng tài chính ban đầu khiêm tốn, họ nghiêng về chính sách  giãn tiến độ thanh toán và tỉ lệ % đóng theo tiến độ. Vì vậy, thời điểm này, chủ đầu tư nào thiết kế được chính sách bán hàng tốt kèm với tổng giá căn hộ hợp lý sức cầu vẫn tích cực", vị Giám đốc này nhấn mạnh. Giá căn hộ sơ cấp còn tăng, nguồn cung khó đột biến Theo một số đơn vị nghiên cứu, việc một số dự án đang trong giai đoạn truyền thông, dự kiến nguồn cung mới trong đầu quý 3/2024 có thể sẽ tăng, tuy nhiên khó có những đột biến trong ngắn hạn. 
 

Vừa qua, tại Tp.HCM sự xuất hiện của các dự án trong các tháng đầu năm 2024 chủ yếu là căn hộ hạng sang thuộc khu Đông, trong khi các dự án giá hợp lý vẫn khan cung, phần lớn là giai đoạn tiếp theo của dự án cũ, phân bổ không đồng đều giữa các khu vực của thành phố. Báo cáo đánh giá quý 1 và nửa đầu quý 2/2024 của CBRE Việt Nam  nêu rõ, thị trường bất động sản Việt Nam phục hồi tích cực qua từng tháng. Tuy nhiên, vấn đề là giá bất động sản vẫn chưa hạ nhiệt.  Nguyên nhân chính theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE là lượng cung nhà ở vẫn quá thấp. Cụ thể, trong cả năm 2023, một thị trường lớn như Tp.HCM chỉ có khoảng 8.000 căn hộ chào bán ra thị trường. Đây là mức rất thấp so với trung bình 30.000 căn/năm trong 10 năm qua của trung tâm kinh tế lớn nhất của cả nước. Nguồn cung mới thấp, sản phẩm ra những tháng đầu năm 2024 tiếp tục nhỏ giọt. Tại Tp.HCM, tổng nguồn cung căn hộ chung cư trong quý 1/2024 chỉ khoảng 1.000 căn. Riêng phân khúc nhà phố, đất nền, nhà đầu tư còn không có sản phẩm để mua trên thị trường sơ cấp.  
 

Giá căn hộ sơ cấp còn tăng, nguồn cung khó đột biến

Theo một số đơn vị nghiên cứu, việc một số dự án đang trong giai đoạn truyền thông, dự kiến nguồn cung mới trong đầu quý 3/2024 có thể sẽ tăng, tuy nhiên khó có những đột biến trong ngắn hạn.
 

Vừa qua, tại Tp.HCM sự xuất hiện của các dự án trong các tháng đầu năm 2024 chủ yếu là căn hộ hạng sang thuộc khu Đông, trong khi các dự án giá hợp lý vẫn khan cung, phần lớn là giai đoạn tiếp theo của dự án cũ, phân bổ không đồng đều giữa các khu vực của thành phố.

Báo cáo đánh giá quý 1 và nửa đầu quý 2/2024 của CBRE Việt Nam  nêu rõ, thị trường bất động sản Việt Nam phục hồi tích cực qua từng tháng. Tuy nhiên, vấn đề là giá bất động sản vẫn chưa hạ nhiệt.  Nguyên nhân chính theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE là lượng cung nhà ở vẫn quá thấp.
 

Cụ thể, trong cả năm 2023, một thị trường lớn như Tp.HCM chỉ có khoảng 8.000 căn hộ chào bán ra thị trường. Đây là mức rất thấp so với trung bình 30.000 căn/năm trong 10 năm qua của trung tâm kinh tế lớn nhất của cả nước.

Nguồn cung mới thấp, sản phẩm ra những tháng đầu năm 2024 tiếp tục nhỏ giọt. Tại Tp.HCM, tổng nguồn cung căn hộ chung cư trong quý 1/2024 chỉ khoảng 1.000 căn. Riêng phân khúc nhà phố, đất nền, nhà đầu tư còn không có sản phẩm để mua trên thị trường sơ cấp.
 

Nguồn cung căn hộ tại Tp.HCM dự báo tiếp tục khan hiếm.

 

Theo bà Dung, khi cung nhỏ hơn cầu, giá bán chắc chắn sẽ tăng. “Tại Hà Nội, mức giá căn hộ trong cả năm 2024 sẽ tăng khoảng 20%. Tới năm 2025 - 2026, đà tăng sẽ chững lại ở mức 5 - 6%. Còn với Tp.HCM, do mức giá vốn đã rất cao nên mức tăng là từ 2 - 4% mỗi năm, kéo dài từ nay đến năm 2026”, bà Dung nhấn mạnh.

Cũng theo  Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là đối với phân khúc bình dân, trung cấp.

Dự kiến phải đến giữa năm 2025, khi các bộ luật mới liên quan đến bất động sản dần thấm vào thị trường, các vướng mắc được tháo gỡ và lượng nhà ở xã hội bật tăng, mặt bằng giá căn hộ mới được điều chỉnh lại.